Zakup mieszkania to poważna decyzja o inwestycji wartej co najmniej kilkaset tysięcy złotych. Oprócz ceny za samo mieszkanie należy również uwzględnić konieczność poniesienia innych kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej.
Co to jest umowa deweloperska i dlaczego z jej zawarciem wiążą się dodatkowe koszty?
Decyzja o zakupie mieszkania od dewelopera zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, ponieważ kupujący często decydują się na zawarcie umowy oraz wpłatę pieniędzy deweloperowi na bardzo wczesnym etapie inwestycji.
Umowa deweloperska tworzy dla kupującego pewne zabezpieczenia, jednak ich ustanowienie wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów.
Pierwszym zabezpieczeniem jest wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości informacji o tym, że określony kupujący ma prawo do mieszkania, które zarezerwował u dewelopera. Roszczenie kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie mieszkania i przeniesienia prawa własności do tego mieszkania ujawniane jest w księdze wieczystej na wniosek, który wysyłany jest do sądu wieczystoksięgowego zaraz po zawarciu umowy deweloperskiej. Koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę mieszkania w równych częściach, co wynika z ustawy deweloperskiej. Deweloper nie może przerzucić tych kosztów na kupującego, ale strony mogą się umówić, że deweloper zapłaci część kosztów przypadającą na nabywcę.
Następnym zabezpieczeniem jest fakt zawarcia umowy w kancelarii notarialnej w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper nie przeniesie na kupującego własności mieszkania zgodnie z zawartą umową, to nabywca może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Jeżeli umowa byłaby zawarta w zwykłej formie pisemnej, to kupujący nie miałby możliwości skorzystania z pomocy sądowej w tej sprawie.
Za przygotowanie aktu notarialnego notariusz pobiera wynagrodzenie, którego maksymalna wysokość określona jest w rozporządzeniu, które reguluje maksymalne stawki taksy notarialnej. Jak wynika z samego tytułu powyższego rozporządzenia – jest to akt prawny, który określa stawki maksymalne, co oznacza, że notariusze mogą stosować niższe taksy. Deweloper może korzystać z usług danej kancelarii notarialnej przy wielu umowach deweloperskich, dlatego często deweloperzy negocjują z notariuszami wysokość taksy notarialnej oraz uzyskują niższe stawki, od tych które określone są w rozporządzeniu.
Łączna wysokość opłaty sądowej w postępowaniu wieczystoksięgowym, wynagrodzenia notariusza oraz kosztów wypisów umowy deweloperskiej zależy również od wartości samego mieszkania. Suma powyższych kosztów najczęściej wynosi od dwóch do czterech tysięcy złotych, z czego co najmniej połowę pokrywa deweloper.
Kolejnym kosztem związanym z umową deweloperską są opłaty za tzw. rachunek powierniczy. Jednak ustawa deweloperska nakazuje, aby to deweloper pokrył wszelkie koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego, dlatego kupujący nie będzie ponosił żadnych opłat z tego tytułu.
Czy można podpisać umowę deweloperską bez notariusza i dzięki temu nie ponosić kosztów?
Nie jest to możliwe, ponieważ umowa deweloperska zawarta bez formy aktu notarialnego jest nieważna.
Niektórzy deweloperzy proponują swoim klientom zawarcie umowy, która ma stanowić „zamiennik” umowy deweloperskiej. Umowy takie są nazywane przez deweloperów w różny sposób np. umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna itd. Najczęściej na podstawie takiej umowy kupujący ma obowiązek wpłacić całą lub większą część ceny za mieszkanie jeszcze przed jego wydaniem na zwykły rachunek bankowy dewelopera. Rozwiązanie takie jest sprzeczne z przepisami ustawy deweloperskiej oraz nie gwarantuje kupującemu zabezpieczeń, które uzyskałby na podstawie umowy deweloperskiej, dlatego bezpieczniejszym i rekomendowanym rozwiązaniem jest zawarcie z deweloperem umowy w formie zgodnej z obowiązującymi przepisami.
Przed zawarciem umowy z deweloperem warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który zweryfikuje treść i formę projektu umowy deweloperskiej oraz zaproponuje wprowadzenie koniecznych poprawek, aby odpowiednio zabezpieczyć kupującego.
