Proces inwestycji w nieruchomość powinien obejmować także przeanalizowanie jej pod względem prawnym. Kluczowym narzędziem do tego celu jest księga wieczysta.
Nieruchomości stanowią istotny element portfela inwestycyjnego. Charakteryzują się one stabilnością pod względem możliwości przechowania kapitału w czasie. Dodatkowo dobrze zlokalizowana nieruchomość pozwala na czerpanie z niej korzyści tytułem przychodów z najmu, czy też pozwala na zarobek na wzroście jej wartości.
Kluczem do tego czy inwestując w nieruchomość uda się na niej zarobić, jest poprawne przeprowadzenie procesu zakupowego. W tym procesie istotną rolę odgrywa ocena, na ile cena nieruchomości odzwierciedla jej rzeczywistą wartość. Należy przy tym wziąć pod uwagę szereg aspektów, takich jak lokalizacja, stan techniczny budynku czy też plany zagospodarowania przestrzennego w przypadku działki. Nie mniej istotna od czynników „technicznych” jest także analiza stanu prawnego nieruchomości. Często bywa tak, że to właśnie stan prawny przesądza o okazyjnej cenie ofertowej.
Kluczem przypadku analizy stanu prawnego jest zapoznanie się przed przeprowadzeniem transakcji, z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej proces inwestycyjny może być praktycznie niemożliwy do przeprowadzenia. Księga wieczysta jest kluczowa bo to ona definiuje tak naprawdę stan właścicielski i prawny danej nieruchomości. Znacznie lepiej, jeżeli możemy sprawdzić wszelkie informacje związane z przedmiotem naszej inwestycji, przed podjęciem negocjacji.
Dokonując inwestycji w nieruchomość w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić czy z nieruchomością tą nie są związane jakieś ograniczenia, prawa czy służebności, kto jest jej rzeczywistym właścicielem (czy jest jeden, czy wielu) i czy nie jest obciążona hipoteką. Analizując księgę należy zwracać uwagę kto jest wpisany jako właściciel i czy jest to ta sama osoba, z którą prowadzimy negocjacje. Być może jest wielu właścicieli, a to ma wpływ na to czy konieczne będą stosowne pełnomocnictwa, czy też odpowiednia konstrukcja umowy zakupu.
Ważną informacją, której powinniśmy poszukiwać w księdze wieczystej przed zakupem – jest też sprawdzenie, czy nie zostały złożone jakieś wnioski o wpis do księgi. Sprawdzamy to poszukując w treści księgi tzw. wzmianek o wniosku. Konsekwencją jawności księgi wieczystej jest to, że nie można zasłaniać się nieznajomością ani wpisów w księdze wieczystej ani nawet wniosków, co do których została wpisana wzmianka, że zostały złożone.
Dodatkowo sprawdźmy czy w księdze nie ma wpisanych służebności, czy innych ograniczonych praw rzeczowych.
Niestety jako potencjalny kupujący nie mamy możliwości wglądu do akt księgi wieczystej. Prawo przyznaje ten przywilej tylko węższej grupie odbiorców, mających tzw. interes prawny. Niemniej jednak, znajomość numeru księgi wieczystej pozwala nam przeglądać same wpisy, co dla analizy przed zakupem jest wystarczające. Prawa nabywcy w tym względzie gwarantuje bowiem tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że prawa wpisane do księgi mają pierwszeństwo, nie można zaś zasłaniać się nieznajomością księgi bo jest ona jawna.
Artykuł opracowany we współpracy z serwisem Przegląd Finansowy
