Rynek mieszkań pod wynajem w Polsce nie rzuca na kolana, nie oznacza to jednak, że sytuacja jest beznadziejna. Po prostu najwięcej ofert związanych z wynajmem mieszkań znajduje się w dużych miastach. Są to miasta w których rynek pracy jest chłonny, co czyni go atrakcyjnym. Są też „miasta studenckie”, grupujące w swoich granicach liczne i prestiżowe uczelnie wyższe. Jak działać na rynku wynajmu mieszkań? Jak rozpocząć, jak się przygotować pod kątem prawnym, które nieruchomości mogą być dobrą inwestycją w tym kierunku?
Jakie mieszkania i komu wynajmować?
Wybierając mieszkania pod wynajem koniecznie należy zapoznać się z najpopularniejszymi ofertami w danym mieście. Wielkość mieszkania, jego lokalizacja to są dwa kluczowe aspekty.
Najpopularniejsze to lokale mieszkaniowe typu kawalerki oraz posiadające dwa pokoje. Polacy decydujący się na wynajem mieszkania robią to najchętniej samodzielnie i dlatego nie interesują ich większe metraże. Dodatkowo niskie metraże to nic innego jak niskie ceny, takie na które większość zainteresowanych stać. Inna kategoria mieszkań pod wynajem to tzw. apartamenty wakacyjne. Kupowane w atrakcyjnych lokalizacjach, o większym metrażu, zazwyczaj mieszczące spokojnie od 4 do 6 osób. Takie apartamenty wynajmuje się w górskich i nadmorskich kurortach oraz najbardziej popularnych miastach typu Kraków czy Warszawa.
Wynajmujący mieszkania to osoby na dorobku, często przybywające do konkretnego miasta celem podjęcia pracy zarobkowej. Takie osoby to złoci klienci, wynajmujący długoterminowo. Inna grupa wynajmujących to studenci. Praktycznie w każdym mieście gdzie znajdują się uczelnie wyższe można spodziewać się tego typu klientów.
Bezpieczne i zgodnie z prawem
Wynajmować mieszkania należy tylko na umowę. Wszystko dokładnie powinno być spisane, tak by wynajmujący i najemca byli chronieni na wypadek nieporozumień. Co powinna zawierać umowa, jakie aspekty tego dokumentu są najbardziej istotne?
Każdy rozsądny właściciel mieszkania sporządzi dokładny opis stanu faktycznego mieszkania, wykona fotograficzną dokumentację. To wszystko zawierać będzie protokół przedstawiony do podpisania najemcy. Standardowym rozwiązaniem jest żądanie kaucji i tego nikt o zdrowych zmysłach nie będzie unikał.
Wynajmujący musi zagwarantować utrzymanie mieszkania w stanie jak w dniu jego wynajęcia. Mowa tutaj o gwarancji działania instalacji różnego rodzaju, utrzymaniu dostępności internetu czy telewizji (jeżeli tak było w umowie). Pokrycie wszelkich kosztów napraw jeżeli wynikają one z tytułu zużycia materiałów. Najemca powinien z kolei dbać aby nie pogorszyć standardu mieszkania. Jeżeli poczyni jakieś szkody to ma obowiązek ich naprawy. Natomiast gdy dochodzi do sytuacji samoistnego popsucia się np. instalacji grzewczej to obowiązkiem jest jak najszybsze zawiadomienie właściciela mieszkania.
Współpraca z agencjami nieruchomości
Opłaca się współpracować z agencjami nieruchomościami, specjalistami w dziedzinie wynajmu mieszkań ale pod warunkiem kiedy mowa o wynajmie krótkoterminowym, stricte wakacyjnym. Standardowe mieszkania na wynajem długoterminowy generują stały, niewysoki dochód ale równocześnie odchodzą liczne działania dodatkowe jak dbanie o najmniejsze detale takiego lokum. Mówiąc o apartamentach wakacyjnych należy trzymać rękę na pulsie, począwszy od stałego, regularnego pozyskiwania klientów, poprzez częste wydawanie i odbiór lokalu oraz jego kompletne sprzątanie. Lepiej wszystkie tego typu działania zlecić komuś kto robi to profesjonalnie.
Wynajem mieszkań, a podatki
Istnieją różne formy rozliczenia podatku z tytułu wynajmu mieszkania. Sprawa najważniejsza to oczywiście stwierdzenie czy wynajem będzie rozliczany przez osobę prywatną lub też na podstawie prowadzonej działalności gospodarczej. Kiedy ktoś posiada jedno mieszkanie może traktować wynajem jako dodatkowy, prywatny dochód. Mające wiele mieszkań, skupiając się tylko na ich wynajmie można „podpadać” pod działalność gospodarczą, co wiąże się choćby z jej rejestracją i stałymi kosztami w postaci kosztów ZUS czy współpracy z biurem rachunkowym, kancelarią prawną.
Ale wracając do stawek podatkowych to sytuacja w roku 2017 wygląda tak:
- prywatny najem czyli możliwość ryczałtowego rozliczenia podatku od przychodu stawką 8,5% lub też podatek dochodowy, w dwóch stawkach czyli 18% lub 32%,
- wynajem poprzez działalność gospodarczą to możliwość stosowania skali podatkowej 18% lub 32% albo też skorzystania z podatku liniowego 19%..
