Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności oznacza po prostu likwidację stosunku własności. W polskim prawie współwłasność jest uznawana za stan przejściowy, mogący ulec zmianie. Wyjątkiem od tego jest tzw. współwłasność przymusowa, czyli taka, której zniesienie jest niedopuszczalne ale wyjąwszy ten przypadek każdy właściciel ma prawo zniesienia współwłasności. Ustawodawca przyznaje współwłaścicielom roszczenie o zniesienie współwłasności, które nie ulega przedawnieniu

Zniesienia współwłasności można dokonać w trybie umownym lub trybie sądowym. Umowne zniesienie współwłasności polega na porozumieniu się właścicieli co do samej zasady, że współwłasność ma być zniesiona oraz co do sposobu w jaki ma ona nastąpić. Do umowy o zniesienie współwłasności stosuje się przepisy o czynnościach prawnych, zatem w przypadku nieruchomości niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Sądowe zniesienie współwłasności zapada w postępowaniu nieprocesowym w formie postanowienia. Może ono nastąpić w przypadku braku porozumienia współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może wnieść wniosek o zniesienie współwłasności.

Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Podział rzeczy wspólnej to fizyczny podział rzeczy (dotyczy to jednak jedynie rzeczy podzielnej). Jest on wyłączony tylko w przypadkach, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Sąd może przy tym podziale orzec wyrównanie poszczególnych udziałów przez dopłaty pieniężne. Drugim sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Współwłaściciel, któremu przypadła rzecz ma obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. W przypadku orzeczenia sądowego obowiązek spłaty nie może łącznie przekraczać 10 lat, natomiast jeżeli przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nastąpiło w drodze umowy o sposobie i terminie spłat decydują sami współwłaściciele. Najbardziej radykalnym sposobem zniesienia współwłąsności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. Polega ona na podziale ceny uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli stosownie do posiadanych udziałów. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności sprzedaż rzeczy dokonuje komornik sądowy w trybie licytacji. Współwłaściciele mogą oczywiście dokonać sprzedaży sami w trybie umownego zniesienia współwłasności.

Ustawodawca obrębie uregulował zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych (nie samych nieruchomości rolnych) stosując szereg ograniczeń. Nie dotyczą one jednak umownego zniesienia współwłasności. Wykluczył on bowiem możliwość fizycznego podziału gospodarstwa rolnego jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Jeżeli taki podział jest niedopuszczalny sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku takiej zgody sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stałe na nim pracuje. Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden sąd przyzna gospodarstwo temu, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub braku zgody na objęcie gospodarstwa przez żadnego z nich sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego.